Selon l'INSEE, un couple sur cinq en France vit aujourd'hui en union libre, sans bénéficier d'aucune protection juridique automatique en matière successorale. Face à cette réalité, l'acquisition d'un bien immobilier soulève des enjeux patrimoniaux majeurs : comment protéger son conjoint sachant que les concubins sont soumis à une fiscalité de 60% de droits de succession après un abattement dérisoire de 1 594 euros ? L'office notarial de Maître Laëtitia Fortier, installé au Mans depuis 2020, accompagne régulièrement les couples non mariés dans cette réflexion cruciale entre indivision et SCI.
L'indivision représente la solution la plus spontanée lors d'un achat à deux. Cette forme de copropriété sans division matérielle du bien permet à chaque partenaire de détenir une quote-part définie selon ses apports financiers. Sans convention particulière, la loi présume une répartition égalitaire à 50/50, quelle que soit la contribution réelle de chacun.
Le fonctionnement juridique de l'indivision repose sur l'article 815 du Code civil qui impose l'unanimité pour les décisions importantes comme la vente ou l'hypothèque du bien. Les actes d'administration courante nécessitent quant à eux la majorité des deux tiers des droits indivis. Cette règle peut rapidement créer des situations de blocage, notamment lorsque le couple se sépare dans des conditions conflictuelles. Toutefois, l'article 815-5-1 du Code civil prévoit un mécanisme de déblocage : les indivisaires représentant au moins deux tiers des droits peuvent décider de vendre le bien malgré l'opposition des autres, après notification par notaire et respect d'un délai de 3 mois permettant aux opposants de saisir le tribunal.
L'attrait principal de l'indivision réside dans sa mise en place gratuite et immédiate, sans formalité administrative particulière. Cette simplicité s'accompagne de la conservation d'avantages fiscaux majeurs pour la résidence principale : un abattement de 30% pour l'impôt sur la fortune immobilière et de 20% dans le cadre des successions.
Pour sécuriser cette formule, vous pouvez établir une convention d'indivision devant notaire. Ce document permet de désigner un gérant (qui pourra accomplir seul les actes d'administration courante comme le paiement des impôts et charges, les travaux d'entretien, ou consentir une location à usage d'habitation), de définir des règles de gestion plus souples que l'indivision légale, et surtout d'inclure une clause de rachat permettant au survivant d'acquérir la part du défunt. Cette convention peut être conclue pour une durée maximale de cinq ans renouvelable ou pour une durée indéterminée.
Conseil pratique : Optez pour une convention d'indivision avec désignation d'un gérant si vous souhaitez simplifier la gestion quotidienne. Le gérant pourra effectuer seul les travaux d'entretien et d'amélioration, consentir des locations d'habitation ou professionnelle, mais devra obtenir l'accord unanime des indivisaires pour tout acte de disposition (vente, hypothèque, gros travaux hors urgence). Il devra rendre compte de sa gestion au minimum une fois par an et pourra être révoqué judiciairement en cas de faute.
Le principe fondamental « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » constitue la principale faiblesse de ce montage. Tout indivisaire peut provoquer le partage à tout moment, par voie amiable ou judiciaire. Cette instabilité juridique expose les couples à une vente forcée du bien, particulièrement problématique lorsque l'un des partenaires souhaite conserver le logement familial. Même en cas d'opposition, la vente peut être imposée si les indivisaires détenant au moins deux tiers des parts le décident, après notification notariée et délai légal.
En cas de décès, la situation devient encore plus complexe. Le concubin survivant se retrouve en indivision avec les héritiers du défunt - enfants, parents, frères et sœurs - qui deviennent propriétaires de la quote-part. Sans aucun droit héréditaire, le survivant peut être contraint de vendre ou de racheter les parts des héritiers à des conditions parfois difficiles.
La sortie d'indivision génère également un droit de partage de 2,5% du prix de vente, réduit à 1,1% uniquement en cas de rupture de PACS ou de séparation. Sur un bien de 300 000 euros, cela représente 7 500 euros de frais supplémentaires.
Exemple concret : Marine et Thomas, concubins, achètent en indivision un appartement de 250 000 euros au Mans. Marine finance 70% de l'acquisition (175 000 euros) et Thomas 30% (75 000 euros). Sans convention d'indivision précisant ces quotes-parts, ils seront présumés propriétaires à 50/50. Au décès de Thomas, ses parents héritent de sa part légale (50% soit 125 000 euros de valeur). Marine devra racheter cette part aux héritiers ou accepter la vente du bien, alors qu'elle avait financé 70% de l'acquisition initiale. Une convention d'indivision aurait permis de fixer les quotes-parts réelles à 70/30 et de prévoir une clause de rachat préférentiel.
La Société Civile Immobilière offre une alternative structurée à l'indivision. Dans ce schéma, la société détient le bien immobilier tandis que les associés possèdent des parts sociales proportionnelles à leurs apports. Cette architecture juridique apporte stabilité et souplesse de gestion.
La constitution d'une SCI nécessite un investissement initial. Les frais incompressibles s'élèvent à 313 euros minimum en réalisant soi-même les démarches : 229,20 euros pour l'annonce légale, 66,88 euros pour l'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés, 21,41 euros pour la déclaration des bénéficiaires effectifs. Avec un accompagnement professionnel, comptez entre 1 000 et 3 000 euros selon le prestataire choisi. En cas d'apport immobilier à la SCI, l'intervention d'un notaire devient obligatoire avec des honoraires entre 800 et 1 200 euros, plus des droits d'enregistrement de 125 euros et des frais de publicité foncière d'environ 0,7% de la valeur du bien immobilier apporté (contre 6% pour les terrains).
Les statuts constituent le cœur du dispositif. Ils définissent précisément les règles de majorité pour chaque type de décision, la désignation du gérant, les modalités de transmission des parts. Cette personnalisation permet d'adapter la structure aux besoins spécifiques du couple, contrairement à l'indivision dont les règles légales restent rigides.
À noter : Le régime fiscal de la SCI doit être choisi avec soin. À l'impôt sur le revenu (régime par défaut), les associés sont imposés personnellement sur leur quote-part de bénéfices au barème progressif plus 17,2% de prélèvements sociaux (jusqu'à 59,6% d'imposition totale au taux marginal de 41%), avec possibilité de déduire le déficit foncier dans la limite de 10 700 euros par foyer. L'option pour l'impôt sur les sociétés (15% jusqu'à 42 500 euros puis 25% au-delà) permet de déduire l'amortissement et la rémunération du gérant, mais cette option est irrévocable et entraîne une taxation lourde de la plus-value à la revente sans aucun abattement pour durée de détention.
La stabilité juridique constitue l'avantage majeur de la SCI. Les règles de gestion étant fixées dans les statuts, aucun associé ne peut imposer unilatéralement la vente du bien. Cette protection s'avère particulièrement précieuse en cas de mésentente ou de séparation conflictuelle.
La SCI facilite également la transmission progressive du patrimoine. Les donations de parts sociales bénéficient d'un abattement de 100 000 euros par parent et par enfant tous les quinze ans, permettant d'anticiper la succession sans fiscalité excessive. Le démembrement croisé des parts représente une technique sophistiquée mais efficace : chaque concubin acquiert la moitié des parts en nue-propriété et l'autre moitié en usufruit. Au décès, le survivant récupère automatiquement la pleine propriété de ses parts et conserve l'usufruit sur l'autre moitié. Attention toutefois, cette technique ne doit jamais être prévue dans les statuts initiaux de la SCI lors de sa création, mais doit être mise en place après la constitution de la société par donation ultérieure, pour éviter une requalification en abus de droit fiscal par l'administration.
Pour les couples avec des apports financiers inégaux, la SCI permet une répartition précise des quotes-parts proportionnelles aux contributions de chacun, évitant ainsi les déséquilibres patrimoniaux en cas de séparation.
La gestion d'une SCI génère des frais récurrents non négligeables. Les honoraires d'un expert-comptable varient entre 500 et 4 000 euros annuels selon la complexité du dossier, particulièrement si vous optez pour l'impôt sur les sociétés. Le compte professionnel obligatoire ajoute 100 à 300 euros par an.
Le formalisme administratif impose la tenue d'une assemblée générale annuelle, la conservation des registres, les déclarations fiscales régulières. La SCI perd également certains avantages fiscaux pour la résidence principale : les abattements IFI et succession disparaissent lorsque le bien est détenu via une société.
Le choix entre ces deux structures dépend étroitement de votre projet de vie et de votre situation financière. L'indivision convient parfaitement pour un projet à court terme, avec des apports égaux et un budget limité. Une résidence principale occupée par le couple pendant quelques années avant revente s'accommode bien de cette simplicité.
L'indivision avec convention notariée apporte une sécurité intermédiaire sans créer de société. Cette solution convient aux couples souhaitant définir des règles de gestion personnalisées tout en conservant la souplesse de l'indivision.
Le démembrement croisé en SCI représente la protection maximale pour les couples non mariés souhaitant sécuriser le survivant à long terme, malgré la fiscalité initiale de 60% sur la donation entre concubins (les donations entre concubins vivants sont taxées à 60% dès le premier euro transmis sans aucun abattement, contre 80 724 euros d'abattement pour les partenaires de PACS).
Exemple illustratif : Sophie et Alexandre, concubins de 45 ans avec enfants d'unions précédentes, souhaitent acheter un bien locatif de 350 000 euros. Sophie apporte 250 000 euros, Alexandre 100 000 euros. Ils créent une SCI à l'IR avec répartition des parts à 71/29. Les statuts prévoient qu'Alexandre sera gérant avec pouvoir d'accomplir les actes de gestion courante. Six mois après la création, ils mettent en place un démembrement croisé par donation devant notaire : Sophie donne à Alexandre l'usufruit de 35,5% de ses parts et la nue-propriété de 35,5% autres parts. Alexandre fait de même proportionnellement. Au décès de l'un, le survivant récupère automatiquement la pleine propriété de ses parts initiales et conserve l'usufruit sur le reste, lui garantissant les revenus locatifs à vie.
Quelle que soit la structure retenue, le testament reste indispensable pour léguer au concubin dans la limite de la quotité disponible. L'assurance-vie complète efficacement ce dispositif : jusqu'à 152 500 euros peuvent être transmis avec 0% d'impôt au bénéficiaire désigné pour les primes versées avant 70 ans (puis taux forfaitaire de 20% jusqu'à 700 000 euros et 31,25% au-delà), échappant ainsi à la taxation prohibitive de 60%. Pour les primes versées après 70 ans, l'abattement est réduit à 30 500 euros à partager entre tous les bénéficiaires, puis application des droits de succession classiques au taux de 60% pour les concubins, tandis que les intérêts générés restent exonérés d'impôt.
La clause de tontine constitue une alternative pour les résidences principales de moins de 76 000 euros. Le survivant devient automatiquement propriétaire du bien avec des droits réduits à environ 5,81%. Au-delà de ce seuil, la fiscalité redevient confiscatoire. Pour être valide, la clause exige une participation financière sensiblement équivalente de chaque coacquéreur ou une différence de mise compensée par un écart d'espérance de vie comparable. En l'absence d'aléa véritable (différence d'âge trop importante, disproportion flagrante des apports), la clause sera requalifiée en donation déguisée avec application de droits de mutation à 60%. Contrairement à l'indivision classique, le partage judiciaire ne peut être provoqué en cas de tontine, créant ainsi un blocage volontaire protecteur mais potentiellement contraignant en cas de séparation.
Le PACS accompagné d'un testament transforme radicalement la situation fiscale : le partenaire pacsé bénéficie d'une exonération totale de droits de succession, identique aux couples mariés depuis la loi TEPA de 2007. Attention cependant, le partenaire de PACS dispose uniquement d'un droit d'occupation temporaire du logement principal pendant un an après le décès selon l'article 764 du Code civil, et le régime légal du PACS est la séparation de biens depuis le 1er janvier 2007 (chacun conserve l'administration et la libre disposition de ses biens personnels, sauf convention contraire prévoyant l'indivision des biens acquis).
Conseil essentiel : Si vous envisagez une protection patrimoniale complète sans mariage, combinez plusieurs dispositifs : PACS pour bénéficier de l'exonération fiscale successorale, testament pour organiser la transmission dans la limite de la quotité disponible, et assurance-vie avec clause bénéficiaire au profit du partenaire pour transmettre un capital défiscalisé. Cette stratégie multiple offre une sécurité optimale tout en préservant la souplesse de l'union libre.
L'office notarial de Maître Laëtitia Fortier, situé au Mans, accompagne les couples non mariés dans l'analyse approfondie de leur situation patrimoniale. Cette étude indépendante propose un conseil personnalisé pour structurer votre acquisition immobilière, en tenant compte de vos objectifs patrimoniaux et de votre situation familiale. L'équipe de l'office vous guide dans la rédaction des actes juridiques nécessaires - convention d'indivision, statuts de SCI, testament - pour sécuriser durablement votre projet d'achat immobilier et protéger votre conjoint.